Sie schaffen sich ein Tiny House an, und eine praktische Frage geht Ihnen nicht aus dem Kopf: Müssen Sie dafür jedes Jahr Grundsteuer zahlen oder nicht? Die Antwort ist überraschend einfach, hängt aber von einer entscheidenden Unterscheidung ab – ob Ihr Häuschen eine bewegliche oder eine unbewegliche Sache ist. In diesem Artikel erklären wir Ihnen verständlich, wie die tschechische Gesetzgebung das betrachtet, wie viel Sie gegebenenfalls zahlen würden und worauf Sie sowohl beim Kauf als auch bei einer eventuellen Vermietung achten sollten.
Was das Gesetz sagt: Vorschrift Nr. 338/1992 Sb.
Die grundlegenden Regeln für die Besteuerung von Immobilien in Tschechien legt das tschechische Gesetz Nr. 338/1992 Sb. über die Grundsteuer (Steuer auf unbewegliche Sachen) fest. Diese Vorschrift unterscheidet zwei Hauptkategorien von Steuergegenständen – Grundstücke sowie Bauwerke und Einheiten. Und genau hier liegt der Kern der ganzen Frage: Die Grundsteuer betrifft ihrem Wesen nach nur das, was eine unbewegliche Sache ist. Wenn Ihr Tiny House keine unbewegliche Sache ist, zahlen Sie für das Häuschen selbst schlichtweg keine Grundsteuer.
Entscheidend ist also, korrekt einzuordnen, in welche Kategorie Ihr konkretes Häuschen fällt. Und das hängt von seiner technischen Ausführung und der Art und Weise ab, wie es auf dem Grundstück aufgestellt ist.
Bewegliche vs. unbewegliche Sache: der entscheidende Unterschied
In der Praxis gibt es zwei grundlegende Varianten des Tiny House, und jede hat eine andere steuerliche Behandlung:
- Tiny House als Anhänger (mit Kennzeichen) – ein auf einem homologierten Fahrgestell gebautes Häuschen, das als Anhänger mit zugeteiltem Kennzeichen registriert ist, gilt aus rechtlicher Sicht als bewegliche Sache. Das bedeutet, dass keine Grundsteuer gezahlt wird. Es handelt sich um ein sogenanntes mobiles Haus, und die Besteuerung richtet sich nach den Regeln für Fahrzeuge, nicht für Bauwerke.
- Tiny House als Bauwerk (im Liegenschaftskataster eingetragen) – wenn das Häuschen fest mit dem Boden verbunden ist, auf Fundamenten errichtet und im Liegenschaftskataster eingetragen wird, wird es zur unbeweglichen Sache und unterliegt der Grundsteuer.
Diese Unterscheidung ist absolut grundlegend. Wenn Sie sich mit dem Thema Tiny House als bewegliche Sache und Steuern befassen, ist die Registrierung des Häuschens als Anhänger der entscheidende Punkt. VI invest, autorisierter Tiny-House-Händler in Tschechien, bietet Modelle mit Zertifizierung der Kategorie O2/O3 an, die als Fahrzeug registrierbar sind – das Häuschen fällt damit eher in die Kategorie der beweglichen Sachen, und um die Grundsteuer müssen Sie sich keine Sorgen machen.
Wie die Steuer berechnet wird, wenn das Tiny House ein Bauwerk ist
Nehmen wir an, Ihr Häuschen ist ein dauerhaftes, im Kataster eingetragenes Bauwerk. Wie hoch ist die Steuer, die Sie zahlen müssen? Die Berechnung ist glücklicherweise recht transparent und stützt sich auf mehrere Variablen:
- Steuerbemessungsgrundlage – sie wird durch die bebaute Fläche in m² gebildet, also den Grundriss Ihres Häuschens.
- Steuersatz – für ein Bauwerk, das dem Wohnen dient, beträgt der Grundsteuersatz 2 CZK pro Quadratmeter bebauter Fläche.
- Koeffizient je nach Gemeinde – er bewegt sich im Bereich von 0,5 bis 5,0 je nach Einwohnerzahl der Gemeinde. Kleine Gemeinden haben einen niedrigen Koeffizienten, große Städte hingegen einen hohen.
Veranschaulichen wir das an einem Beispiel. Nehmen wir ein Tiny House mit einer bebauten Fläche von 25 m² in einer mittelgroßen Gemeinde:
25 m² × 2 CZK × 1,5 (Koeffizient einer mittleren Gemeinde) = 75 CZK pro Jahr
Wie Sie sehen, handelt es sich um einen symbolischen Betrag. In der Realität bewegt sich die Grundsteuer für ein Tiny House mit einer Fläche von rund 25 m² am häufigsten im Bereich von 100 bis 500 CZK pro Jahr – also um Größenordnungen weniger, als Sie für eine Tankfüllung ausgeben. Die Grundsteuer gehört damit definitiv nicht zu den Argumenten gegen die Anschaffung eines Tiny House als Bauwerk.
Vorsicht bei der Grundstückssteuer
Hier ist ein wichtiger Hinweis, den viele übersehen. Die Grundstückssteuer zahlen Sie immer, wenn Sie das Grundstück besitzen – und zwar unabhängig davon, was darauf steht. Ob auf Ihrem Grundstück ein mobiles Haus auf Rädern, ein dauerhaftes Bauwerk steht oder es völlig leer ist, die Grundstückssteuer betrifft Sie als Eigentümer immer.
Das bedeutet, dass Sie, auch wenn Ihr Tiny House eine bewegliche Sache ist und selbst keiner Steuer unterliegt, als Eigentümer des Grundstücks darunter dennoch die Grundstückssteuer entrichten. Ihre Höhe richtet sich nach der Fläche, der Grundstücksart und wiederum nach dem Gemeindekoeffizienten. Wenn Ihr Häuschen auf einem Campingplatz, auf einem gepachteten Grundstück oder auf dem Grundstück einer anderen Person steht, zahlt dessen Eigentümer die Grundstückssteuer, nicht Sie.
Mehrwertsteuer beim Kauf: 21 % oder 12 %?
Die steuerliche Seite eines Tiny House betrifft nicht nur die jährliche Steuer, sondern auch die einmalige Mehrwertsteuer beim Kauf. Und auch hier spielt eine Rolle, wie das Häuschen rechtlich eingeordnet ist:
- Anhänger (Fahrzeug) – unterliegt dem Regelsteuersatz von 21 % Mehrwertsteuer, genau wie jedes andere Fahrzeug.
- Bauwerk zum Wohnen – kann unter den ermäßigten Satz von 12 % Mehrwertsteuer fallen, der für Wohnbauten und Sozialwohnungsbau gilt.
Der Unterschied zwischen den Sätzen beträgt neun Prozentpunkte, was bei einem Häuschen für mehrere Hunderttausend Kronen einen spürbaren Betrag im Endpreis ausmacht. Bei der Auswahl eines konkreten Modells und seiner rechtlichen Ausführung lohnt es sich daher, nicht nur über die jährliche Steuer nachzudenken, sondern auch darüber, welche Mehrwertsteuer auf die Anschaffung anfällt. Das Haus auf Rädern und seine Steuerpflicht hat damit zwei Ebenen – eine einmalige und eine wiederkehrende.
Einkommensteuer, wenn Sie das Häuschen vermieten (Glamping)
Immer mehr Tiny-House-Besitzer nutzen es zur Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking, sei es als Glamping-Unterkunft oder als Freizeitobjekt. Vorsicht – Einnahmen aus der Vermietung sind steuerpflichtige Einkünfte und müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
Was Sie wissen sollten:
- Einnahmen aus Airbnb und Booking gehören zu den steuerpflichtigen Einkünften und werden je nach Charakter der Tätigkeit üblicherweise als Einkünfte aus Vermietung oder aus selbstständiger Tätigkeit besteuert.
- Pauschalausgaben von 30 % – bei Einkünften aus Vermietung können Sie Pauschalausgaben in Höhe von 30 % der Einnahmen geltend machen oder die tatsächlichen Kosten ansetzen, wenn diese höher sind.
- Gelegentliche Vermietung bis 30.000 CZK pro Jahr – unregelmäßige, gelegentliche Einkünfte bis zu dieser Grenze sind von der Einkommensteuer befreit.
Wenn Sie das Häuschen also nur ausnahmsweise vermieten und unter der Grenze bleiben, entsteht für Sie keine Steuerpflicht. Bei einer regelmäßigeren und ertragreicheren Vermietung ist es jedoch angebracht, die Einkünfte ordnungsgemäß anzugeben – idealerweise nach Rücksprache mit einem Steuerberater, der Ihre konkrete Situation berücksichtigt.
Fazit: Steuern sind kein Grund zur Sorge
Fassen wir zusammen. Wenn Ihr Tiny House als Anhänger mit Kennzeichen registriert ist, ist es eine bewegliche Sache und Sie zahlen dafür keine Grundsteuer. Handelt es sich um ein dauerhaftes Bauwerk im Kataster, existiert die Steuer zwar, ist aber symbolisch – meist nur einige Hundert Kronen pro Jahr. Die Grundstückssteuer zahlen Sie als Eigentümer immer, beim Kauf entscheidet der Mehrwertsteuersatz (21 % vs. 12 %) und bei der Vermietung müssen Sie mit der Besteuerung der Einkünfte rechnen, mit der Möglichkeit der Pauschale oder der Befreiung bis 30.000 CZK pro Jahr.
Die steuerliche Seite ist also definitiv kein Hindernis – im Gegenteil, bei richtig gewählter Ausführung des Häuschens haben Sie sie voll unter Kontrolle. Möchten Sie sich beraten lassen, welches Modell am besten zu Ihren Plänen und Ihrer steuerlichen Situation passt? Sehen Sie sich das Angebot der zertifizierten Modelle von VI invest auf der Seite /modely/ an oder melden Sie sich bei uns über /kontakt/ – wir helfen Ihnen gerne, eine maßgeschneiderte Lösung zu finden.